집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 돈 못 돌려주는 임대인은?

집주인의 보증금 미반환시 대처방법과  돈 못 돌려주는 임대인은

 

 세입자가 전세 살다 이사를 가야할 때 전세 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 대처해야 할까요, 보증금 반환받는 방법 정리해 보았습니다.   

 

집주인이 돈을 돌려주지 않는다면 방법이 있어요.

 

- 내용증명서 보내기

- 임차권 등기명령

- 보증금 반환청구소송(지급명령신청)

 

 

전세 입주할 때 전입신고와 확정일자를 받는 것은 가장 기본이고 중요하죠. 이 두 개를 해야 돈을 돌려받을 수 있는 권리인 대항력이 생기는건 다들 아시겠죠.  전입신고는 행정관청(읍면동 주민센터)에 이사 오면서 동시에  하거나 인터넷으로 할 수 있어요, 원래는 이사하여 입주 후14일 내로 하면 되는데 요즘 하도 전세 사기가 많으니 즉시 해야 합니다. 

 

확정일자는 행정관청(주민센터)이  '이날 임대차 계약을 했다'고 확인하는 날짜로 전입신고를 했더라도 주민센터나 온라인으로 확정일자를 받아야 나중에 경매로 집이 넘어갔을 때 보증금을 건질 수 있어요. 확정일자는 우선변제받을 수 있는 권리라고 보시면 됩니다. 

 

① 먼저 전세계약 만기 최소 2개월 전에는 이사하겠다고 말해야 해요. 계약이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지 집주인이나 세입자가 계약에 대해 논하지 않았다면 그대로 다시 재계약하는 걸로 보는데 이를 '묵시적 갱신'이라고 해요. 주택임대차보호법상 약자인  세입자를 보호하기 규정이죠.

 

② 집주인이 다음 세입자를 구할 때까지 보증금을 못 주겠다고 하면,  세입자는 내용증명을 보내 놓는 게 좋아요. 내가 의사를 확실히 표현했다는 법적 증거를 만들어 두는 거죠. 집주인에게 강한 의지를 보여주는 효과도 있고 소송에 대비하기 위한 기본 단계이기도 합니다. 우체국을 통해 직접 발송 가능하고, 변호사를 선임해 보낼 수도 있어요.

 

③ 계약이 종료되어도 집주인이 돈을 안 주면 이때는 법원에 임차권 등기명령을 신청하는 것이 있어요. 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 전출신고를 하면 대항력이 없어져 보증금을 못 받을 우려가 있죠. 이를 대비해 법적으로 보증금을 받을 권리를 지켜달라고 신청하는 것이죠.

 

④ 마지막까지 돈을 반환해주지 않으면, 이제 남은 건 소송입니다. 보증금 반환청구 소송을 제기해 재판을 받는 거죠. 인터넷 전자소송을 통해 가능해요. 단, 본소송에 들어가기 전에 지급명령을 신청할 수 있지만 장단점이 있어요. 지급명령은 보통 한 달 안에 나오는데 집주인이 곧바로 돈을 줄 수 있지만, 반대로 이의신청을 할 수도 있거든요. 이의신청 시 결국 보증금 반환청구 소송으로 가게 됩니다. 시간만 낭비하고, 전세대출 이자 등 돈만 계속 나갈 수 있는 거죠.

 

반환청구 소송에서 승소판결을 받아서 법원에 신청하면 집주인으로부터 집을 압류해 경매로 넘기는 등 강제집행을 할 수 있어요. 이후 경매가 종료되면 세입자는 배당금을 받을 수 있죠. 만약 집주인 동의하에 전세권 등기를 해 놨다면 별도 소송 없이 경매로 갈 수 있어요. 소송 후 강제집행까지는 2년 정도가 걸린다고 하니 집주인과 원만하게 합의하는 게 가장 좋습니다.

 

 

그럼  전세보증금 못 돌려주는 임대인은? 

 

①  특례보금자리론 출시 : 연4%대 , 9억 원 이하 주택대상 5억 원까지 대출

②  임차보증금 반환목적 규제 완화 (1분기 시행)

 - 투기 · 투기과열지역 15억 원 초고아파트, 주담대 대출 한도(2억 원) 폐지

 - 규제지역 내 9억 원 초과 주택, 전입의무 폐지

 -  2 주택 보유 세대의 규제지역 소재 담보대출 시 다른 보유주택 처분의무 폐지

 -  3 주택이상 보유세대의 규제지역 내 주담대 금지 폐지

 

임대인은 당장 돌려줄 돈이 없는 경우 어려운 상황일 거예요. 이들을 돕기 위한 정책도 나오고 있습니다.

 

먼저 지난달부터 접수를 시작한 특례보금자리론이에요. 9억 원 이하 주택에 소득과 상관없이 5억 원까지 빌릴 수 있는 주택담보대출(주담대) 상품인데요. 집주인이 전세금을 돌려주기 위해 대출받는 것도 가능해요. 연 4%대 금리라 시중금리와 비교해 크게 매력적이지 않다는 목소리도 있지만, 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용받지 않아 대출이 막혔던 임대인에겐 유용할 듯합니다.

 

보증금 반환을 위한 주담대 규제도 1분기 중으로 풀려요. 지금까진 투기·투기과열지구 내 15억 원이 넘는 아파트는 2억 원까지만 대출됐는데 앞으로 일반 주택을 살 때처럼 주택담보대출비율(LTV)이 적용돼요. 규제지역 내 9억 원이 넘는 주택은 들어와 살아야 했던 전입 의무도 사라져요. 집을 여러 채 갖고 있는 사람이 규제지역에서 대출받으려면 다른 주택을 처분해야 했던 규정도 폐지됩니다. 늦어도 4월부터 규제지역 내 집을 3채 이상 갖고 있어도 주담대를 받을 수 있습니다.