'역월세' 알고 계신가요, 역월세로 이자수입과 주의사항 알기

역월세로 이자수입과 주의사항 알아보기 

 

역월세에 대해 들어보셨나요?

역월세란 집주인이 세입자에게 전세보증금을 온전히 돌려주지 못해 차액에 대해 이자 형태로 돈을 지급하는 것을 말합니다. 집주인은 전셋값, 매매값이 떨어져서 돌려줄 돈이 없고, 세입자는 대출이자 나가는데 이자라도 내달라고 집주인에게 요구하게 되죠.

 

작년 하반기부터 시작된 세계적인 금리인상과 우크라이나 전쟁여파로 각종 물가는 상승하고 아파트 등 부동산경기가 하락하면서 이전에 높은 임대보증금을 내고 살던 기존 세입자들이 가격이 많이 떨어진 아파트로 이전하게 되면서 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 많이 발생되고 있습니다.

 

이런 경우 세입자는 재계약하면서 감액보증금을 요구하게 되거나 보증금 이자액을 집주인에게 요구하여 계속 거주할 수 있겠죠. 아래에서는 역월세에 대한 내용과 재계약 시 알아야 할 것에 대해 살펴보았습니다.

 

 

 

한 가지 사례

 

서울 강남구에 사는 홍 모 씨는 이달 만기를 앞두고 '역월세' 계약을 했어요. 2년 전 10억 원이었던 전셋값은 6억 원까지 떨어진 상태. 홍씨는 차액 4억 원에 지금의 전세자금대출 금리(4%대)를 반영해 1년 치를 한꺼번에 받았고 내년 2월에는 그때 금리로 또다시 이자를 받을 예정이에요.

 

역전세난이 발생하면서 집주인이 역으로 임차인에게 지급하는 '역월세' 사례가 이어지고 있으며 전셋값이 하락했던 2018년 등장한 현상으로 5년 만에 다시 나타나고 있다고 합니다.

 

 

역월세 계약서 쓰는 방법

 

사인간의 모든 계약서가 그렇듯이 역월세 계약서는 개인 간 거래라 표준거래량식이 있는 건 아니며 집주인과 세입자 간 합의만 하면 됩니다. 아래 내용은 부동산 전문 변호사에게 문의했던 답변으로 참고하시면 될 것 같아요 (기사 발취분)

 

Q. 계약서를 다시 작성해야 하나요?

 

A. 아뇨. 기존에 있던 계약서에 내용을 추가하고, 집주인과 세입자 모두 동의한다는 확인, 즉 서명만 받으면 됩니다.

 

 

Q. 그럼 확정일자를 다시 받아야 하는 건가요?

 

A. 확정일자는 그대로 두는 게 좋아요. 보증금은 그대로이되 돌려받지 못하는 돈에 대한 이자를 받는 거니까요. 계약서에 '기존의 보증금 그대로 대항력을 유지하되 감액된 부분에 대해 즉시 변제하지 못하므로 기간 동안 얼마를 지급한다'라고' 써두는 게 명확하죠.

 

 

Q. 만약 집주인이 돈을 주지 않으면요?

 

A. 그럼 전세금 반환청구 소송을 제기해야 해요. 소송에 대비해 '이자가 OO 동안 밀릴 시 계약을 해지하고 전세금 전부를 반환한다'라고' 계약서에 적는 것도 방법이에요. 정확한 금액과 그 근거(예컨대 '전세자금대출 금리 몇 퍼센트를 따른다'), 입금일을 확실히 명시해야 하죠.

 

 

Q. 공증을 따로 받아 놔야 할까요?

 

A. 양측 서명만 있다면 굳이 공증을 받을 필요는 없어요. 다만 '대여금' 명목으로 공증을 받을 수 있어요. 어쨌든 세입자가 그만큼 집주인한테 돈을 빌려주고 그에 대한 이자를 돌려받는 개념인 거잖아요. 10만 원 정도면 변호사 사무실에서 받을 수 있는데, 공증이 있으면 별도의 소송·판결 없이 국가가 집주인 재산을 강제집행해 돈을 받을 수 있어요.

 

 

Q. 이자는 상한이 있나요?

 

A. 이자제한법에 따라 연 20% 내로 설정할 수 있어요. 시중 전세대출이자로도, 전월세전환율로도 산정하는 경우가 있는데 집주인과 세입자 간 합의만 한다면 20% 밑으로 얼마든지 가능합니다.

 

주의할 점은 세금과 경매될 경우입니다. 세금의 경우 세입자는 돈을 받게 되고, 이는 이자소득으로 잡힐 가능성이 있어 소득과 합쳐져 세율이 올라갈 수 있습니다. 그러나 개인 간 금전 거래라 직접 세금을 신고하는 사람은 많지 않을 듯해요.

 

경매의 경우는 경매로 넘어갈 때 약정에 쓴 돈만 인정될 수 있거든요. "만일 전세보증금이 10억 원이었다가 8억 원으로 낮춰 계약하면 낮춘 금액에 대해서만 선순위채권으로 인정받을 수도 있다"라고" 합니다. 새로 계약 사항을 쓴 게 적발되면 경매 시 낮춘 금액에 대해서만 보호받을 수 있어 주의가 필요합니다.

 

 

계약서에 꼭 명시해야 할 사항입니다.

 

①계약서에 '대항력은 유지' 명시

②지급일과 지급 금액은 확실히

③이자 지급 밀릴 시 단서 달아야

④'대여금' 개념으로 공증도 가능

 

 

이상 역월세에 대해 살펴보았는데요, 부동산 경기가 호황일 때는 세입자가 전세보증금 마련을 위해 대출을 받은 경우가 많았죠, 반대로 부동산 경기 하락 시에는 세입자가 보증금 감액을 받을 수 있어 사례를 참고하셔서 세입자 권리를 찾아 이익을 받으면 좋을 것 같습니다. 구독 감사합니다.