일시적 2주택자 양도세 비과세 기준 정리

일시적  2 주택자도 '양도세 폭탄' 과세 주의 필요  

 

 

일시적 2 주택 기준이 세금 종류에 따라 주택매도 시 양도세 특례를 받지 못할 경우 양도소득세를 최대 수십 배 더 낼 수도 있습니다.

 

매수 간격 둬야 양도세 일시적 2 주택 특례

 

국세청은 최근 발간한 ‘양도소득세 월간질의 TOP 100’ 전자책(e북)을 통해 납세자들이 자주 묻는 양도세 과세 및 납부 사례를 소개했습니다.

 

일시적 2 주택자는 이사나 상속 등 우발적 요인에 따라 일시적으로 2 주택자가 된 경우 다주택자에게 부과하는 무거운 세금을 내지 않고 1 가구 1 주택자에 해당하는 세금을 내도록 한 제도입니다.

 

양도세와 종부세는 1 가구  1 주택자 여부에 따라 세금 차이가 크기 때문에 일시적 2 주택자 인정 여부는 세테크에서 중요한 내용이죠.

 

양도세는 1 가구  1 주택자일 경우 양도가액 12억 원까지 비과세 되며 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.

 

2 주택 이상 보유자는 장기보유특별공제 폭도 많아 축소됩니다.

종부세는 1 가구 1 주택자의 경우 공시가격의 12억 원까지 공제됩니다.

 

2022년도 11억 원에서 공제 기준이 1억 원 상향됐죠.

다주택자도 6억 원에서 9억 원으로 공제폭이 확대되었습니다.

 

 

하지만 1 가구  1 주택자보단 3억 원이 덜 공제됩니다.

1·2 주택자는 0.5-2.7%의 일반세율이,  3 주택 이상 보유자는 최대 5.0%의 중과세율이 적용됩니다.

 

종부세와 양도세 모두 일시적 2 주택자로 인정받아 1 가구  1 주택자에 해당하는 세금을 내면 부담이 크게 줄어든다는 점은 같습니다.  그러나 일시적 2 주택자로 판단하는 기준이 서로 달라 혼란을 겪는 사례가 나타나고 있죠.

 

양도세가 종부세에 비해 일시적 2 주택자 요건이 까다롭습니다. 종전 주택을 매수한 지 1년이 지난 후 신규 주택을 매수해야 한다는 전제 조건이 있습니다. 아주 중요한 내용입니다.

 

 

하지만 종부세는 이 같은 매수 간격에 대한 요건이 없죠. 종전 주택을 언제 취득했는지와는 관계없이 신규 주택이 있고, 이후 종전 주택을 매도할 예정이라면 일시적 2 주택자로 인정합니다.

 

 

 

일시적 2 주택자 양도세 사례

 

이모 씨는 지난해 3월 새집을 구입했고, 2021년 12월 매수한 집이 마음에 들지 않아 다시 이사를 가기 위해서였죠. 이 씨는 종전 주택의 매도가 늦어지며 종합부동산세 과세기준일인 지난해 6월 1일 기준으로 2 주택자가 됐지만 당시 도입된 일시적 2 주택자 특례를 적용받아 종부세를 내지 않았습니다.

 

하지만 이 씨는 미뤄둔 주택 매도를 최근 추진하려다가 황당한 사실을 알게 됐었습니다. 종부세에선 일시적 2 주택자로 인정받아 세금 혜택을 받았지만 양도소득세를 낼 때는 일시적 2 주택자로 인정받지 못한다는 것이었죠. ‘일시적 2 주택’ 을 판단하는 기준이 세금마다 달라서입니다.

 

국세청은 이 같은 세법상 차이를 감안해 주택 매매를 할 필요가 있다고 조언합니다.

 

너무 잦은 매매는 투기적 수요가 있을 수 있다는 판단에서 이 씨는 이 조건을 충족하지 못해 혜택을 받을 수 없습니다.

 

 

종전 주택 3년 내 처분해야

 

일시적 2 주택자 양도세 특례를 받지 못할 경우 세금이 최대 수십 배로 커질 수 있습니다

 

10억 원에 매수한 주택을 13억 원에 매도하는 경우 1 가구 1 주택으로 인정되면 양도차익 3억 원 중 2억 7692만 원은 비과세 되고, 나머지 금액에 대해 15%의 세율이 적용돼 182만 원의 세금이 부과됩니다.

 

하지만 비과세 혜택이 없을 경우엔 양도차익 3억 원 전체에 대해 세금이 부과도어 세율은 38%, 세액은 9311만 원입니다. 혜택을 받는지 여부에 따라 세금 차이가 51배가 됩니다.

 

종부세도 마찬가지입니다.

지난해 종부세 제도를 기준으로 공시가격 13억 원 주택의 종부세는 1 가구 1 주택자가 60만 원, 다주택자는 210만 원입니다.

일시적 2 주택자로 혜택을 받은 경우엔 종전 주택을 3년 내에 매도해야 합니다. 특히 종부세의 경우엔 납세자가 이를 잘 챙겨야 합니다. 양도세는 매도 시점에 부과되기 때문에 세금을 낼 때 자동으로 세금 혜택 여부가 반영되지만 종부세는 우선 특례를 준 후 나중에 이를 확인하는 방식이기 때문입니다.

 

종부세 일시적 2 주택 특례를 받고도 3년 내 종전 주택을 매도하지 않으면 감면된 세금이 추징될 뿐 아니라 가산세까지 내야 합니다. 당초엔 2년 내 매도가 조건이었으나 최근 세법 개정으로 1년 연장되었죠. 양도세도 처분 기간이 3년으로 같습니다.

 

일시적 2 주택 기준에 있어 종부세와 달리 양도세는 기존 집 취득 1년 지난 뒤에 새 주택 구입해야 '비과세'된다고 보면 됩니다.