전세보증금 피해예방과 전세계약 시 점검체크
작년 하반기부터 세계 경제침체 여파로 깡통주택이란 말이 뉴스에 자주 등장한다. 깡통주택은 등기부상 담보대출액과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 주택의 실제 매매가에 가깝거나 더 높은 경우를 말한다. 주택을 매매하더라도 집주인이 세입자에게 줄 수 있는 돈이 없다는 의미에서 깡통주택이라는 말이 나왔다.
경기가 좋아서 부동산 시장이 호황일 때는 주택가격이 많이 폭등하는데 비해 경기가 침체에 빠지면 부동산 시장이 불황기를 접어들어 집값이 떨어지게 된다. 이런 경우 집주인이 주택담보대출금을 변제하지 못해 채권자가 부동산을 경매에 넣으면 주택 세입자들은 피해를 볼 수 있다. 집주인이 경매된 낙찰금액에서 담보된 채권액을 변제하고 세입자에게 돌려줄 전세보증금은 부족하기 때문이다. 부동산 시장이 침체되는 시기에 주택 세입자들이 전세보증금 피해를 많이 받을 수 있는 사회구조적 문제점이 나타나고 있고 많은 세입자 가구가 깡통 전세의 위험에 놓여 있다는 예측도 있다.
이러한 깡통 주택의 급증으로 보증금을 떼이는 전 · 월세 세입자들도 크게 늘고 있는 추세로 사회적 파장도 크다고 본다. 이런 깡통 주택에 대한 피해를 줄이기 위해선 세입자들이 사전에 피해를 예방할 수 있는 방법을 잘 알고 대처하는 것이 무엇보다 중요하다고 보며, 국토교통부와 한국부동산원의 자료를 참고하여 전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항과 점검할 사항에 대해 계약단계별로 정리해 보고자 한다.
1. 계약 체결 전 유의사항(점검체크)
- 무허가 불법 건축물 여부 확인
전입신고를 할 수 없는 무허가 불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 못해 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의가 필요하다. 예방을 위해 현장 방문 및 건축물대장 열람을 통해 무허가 불법 건축물 여부를 확인해야 한다.
- 적정 시세 확인
매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가)이 높은 매물은 조심하여야 한다. 예방을 위해 국토교통부 시거래가 공개시스템, 부동산정보 사이트(네 비버 부동산, 직방 등) 복수의 중개업소 방문 등을 통해 전세가 시세를 확인해야 한다.
- 선순위 권리관계 확인
나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 있다, 예방을 위해 등기부등본 확인을 통해 가등기, 가압류, 담보권 설정 여부등 확인이 필요하다. 또한 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황의 확인이 필요하다.
- 임대인의 세금 체납여부 확인
임대인이 미납한 세금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해야 한다. 예방을 위해 국세는 세무서 또는 홈택스, 지방세는 주민센터 또는 위택스에서 임대인의 미납내역을 확인해야 한다.(임대인 동의 필요) 단, 계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능하다. (2023년 4월부터)
2. 계약 체결 시 유의사항(점검체크)
- 임대인(대리인) 신분 확인
임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있다. 등기부등본 상 임대인이 계약당사인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인하고 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 게좌인지 확인 후 이체해야 한다.
- 공인중개사 정상 영업 여부 확인
미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없다. 국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인해야 한다. (중개대상물 확인 설명서, 손해배상책임 관련증서 등도 확인)
- 주택임대차표준계약서 사용
주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인이 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후계약 관련 분쟁을 예방할 수 있다. 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드하여 활용할 수 있다. (계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약 명시 필요)
3. 계약 체결 후 유의사항(점검체크)
- 주택임대차 신고
부동산거래신고법 제6조의 2에 따라 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 한다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여 되어 보증금 보호에 유리하다.(계약서 첨부 시) 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고 가능하다.
4. 잔금 지급 시 유의사항(점검체크)
- 권리관계 변동 확인
계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 한다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급한다. 등기부 등본 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금 필요
5. 이사 후 유의사항 (점검체크)
- 전입신고
주민등록법에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생한다. 주민센터 방문 신고 또는 전부 24에서 온라인 신고 할 수 있다.
- 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전하다. 주택도시보증공사, 한국주태금융공사, SGI서울보증 등이 있다.
이상 주요 내용에 대해 정리해 보았는데 세세한 확인은 세입자분들의 점검과 확인이 무엇보다 중요하다고 생각한다. 확인하여 전세보증금 피해가 없었으면 하는 바람이다.
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